行政權介入物業(yè)管理?業(yè)主大會如何籌備?業(yè)委會委員如何產生?車位怎樣優(yōu)先業(yè)主?禁止“住改商”行得通嗎?記者昨日從廣東省人大獲悉，經(jīng)過兩次審議的《廣東省物業(yè)管理條例(修訂草案修改征求意見稿)》，再次出現(xiàn)不少涉及物業(yè)管理熱點難點的新規(guī)定，10月21日的立法聽證會將重點圍繞這五大議題進行。

焦點一 行政權是否該介入物管?

從物管條例修訂草案在2006年9月第一次提交省人大常委會審議以來，行政權是否該介入物業(yè)管理，一直都是立法的爭議焦點。兩次常委會審議中，常委會組成人員都有贊有彈。

贊成者認為，這是現(xiàn)實的需要。比如業(yè)委會的成立，如果沒有基層政權的干預，業(yè)主大會根本就無法召開，那么業(yè)主委員會的成立還從何說起?反對者指出，物業(yè)管理屬于社會領域事務，屬于民事行為，所出現(xiàn)的各種糾紛并非行政干預所能解決的。

新出爐的修訂草案，仍然延續(xù)了此前的規(guī)定。規(guī)定指出：“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同房地產行政主管部門對設立、召開業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助，組織協(xié)調處理物業(yè)管理中的重大問題。居民委員會協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)管理相關工作，受街道辦事處的委托辦理物業(yè)管理有關事務。”根據(jù)規(guī)定，街道辦事處等主要介入業(yè)主大會的籌備和召開環(huán)節(jié)。

焦點二 業(yè)委會“難產”如何解決?

目前的物業(yè)管理實踐中，業(yè)委會“難產”是最令人關注的問題之一。難產主要是因為業(yè)主大會很難召開。新的修訂草案規(guī)定，已交付使用物業(yè)的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%以上的，或者首套物業(yè)交付使用滿兩年的，可以召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。只要業(yè)主有書面請求，20%的業(yè)主同意，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房管部門就應組織業(yè)主推薦產生業(yè)主大會籌備組。

根據(jù)規(guī)定，籌備組的代表應有街道或居委會的成員。行政權對業(yè)主大會籌備環(huán)節(jié)的介入，也許將有助于解決業(yè)委會的“難產”問題。

焦點三 業(yè)委會眾委員如何產生?

草案對于業(yè)委會的組成、任期和委員的選舉作了專門規(guī)定。業(yè)委會一般由5至11人的單數(shù)委員組成，任期3年;委員候選人由業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦和居民委員會推薦等方式產生;實行差額選舉，差額比例不得低于20%;設候補委員。

為防止業(yè)委會成員利用職權濫用權力，草案也作出了諸多禁止性的規(guī)定，比如“利用職務之便要求物業(yè)服務企業(yè)減免物業(yè)服務費”、“索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬”、“未經(jīng)業(yè)主大會同意或者授權，將物業(yè)管理區(qū)域內的共同事務委托、發(fā)包給與其有利害關系的物業(yè)服務企業(yè)或者其他人”，以及“泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關的活動”等。

草案同時規(guī)定，違反這些規(guī)定的，除啟動中止其職務外，還要由縣級以上人民政府相關行政主管部門依法處理，并在其物業(yè)管理區(qū)域內予以通報;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

焦點四 能否保障車位優(yōu)先業(yè)主?

日益緊張的小區(qū)車位，引發(fā)了不少小區(qū)內業(yè)主和開發(fā)商、物管的矛盾。新草案依據(jù)物權法規(guī)定的車位、車庫應優(yōu)先滿足業(yè)主需要的原則，仍然延續(xù)了二審草案的規(guī)定。按照二審草案的規(guī)定：建設單位應當在出售車位、車庫一個月前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位、車庫。在確定滿足本區(qū)域所有業(yè)主需求前，不得將車位、車庫出售給其他人。

物業(yè)管理區(qū)域內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫出租的，建設單位應當優(yōu)先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。建設單位將車位、車庫出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過6個月。

據(jù)了解，此項規(guī)定經(jīng)媒體報道后，不少想向外出售車位的開發(fā)商都加快了動作。這一規(guī)定涉及目前車位緊張的現(xiàn)實，可能將引起熱議。

焦點五 禁止“住改商”行得通嗎?

住宅改變成商業(yè)用房，如今已是全國范圍內關注的問題。在廣州，這一問題曾引發(fā)了長期的關注。目前，廣州并未徹底禁止，但“住改商”一定要得到規(guī)劃等部門的行政許可，否則就是違法建設，可以責令恢復原狀。根據(jù)規(guī)劃法，有關部門還有權強制拆除。

新草案將“擅自住改商”列為明令禁止行為，且規(guī)定了罰則———物業(yè)管理區(qū)域內禁止“擅自改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房”，違反規(guī)定，由規(guī)劃部門依照有關法律法規(guī)的規(guī)定查處。這一規(guī)定會向前一步還是后退一步，可能成為立法聽證會上爭論的焦點。